他の住宅ローンとは一味違うフラット35の特徴やメリット・デメリットとは

フラット35とは

固定金利と変動金利の違いでも少し触れましたが、
フラット35とは、その名の通り最長で35年間固定金利で均等な返済額で行う住宅ローンの事です。

 

通常の長期固定型金利=フラット35と勘違いされている方も多く、
フラット35と通常の固定金利との違いはフラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して行っているサービスで、公庫時代の平成15年10月「証券化支援による新型住宅ローン」という名前でリリースされ、2004年12月に現在の「フラット35」に名称を変更しました。

 

サービス開始当初は

  • 金融機関が融資したフラット35の債権を機構が買い取り、証券化する事で投資家からの長期預かりを銀行へ移す「買取型
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  • 金融機関が住宅ローンに機構の「住宅融資保険」を設定して融資を行い、当該住宅ローン債権の受益権を銀行が機構を通して資金確保する「保証型

 

というものがありましたが、保証型は一般的な住宅ローンの保証料に当たる部分を金融機関が負担しなければいけない仕組みで、コストが大きいことから2013年3月末時点で全ての金融機関が取り扱いをやめて、現在新規で融資を行うフラット35は買取型に一本化されています。

 

買取型は証券化ローンとも呼ばれ、保証型がなくなった現在ではフラット35そのものを証券化ローンと表す事もあります。

 

 

フラット35のメリット

支払い期間は15年~35年で返済期間が20年以下の場合はフラット20と表現する事もあります。

 

原則、フラット35やその波及商品は全て全期間固定金利となり、金利の上昇に伴って返済負担が上がる事はありません。

 

金利は2%台のそれまでの長期固定金利と比べても低い水準で融資を受ける事が可能で、保証人・保証料不要で繰り上げ返済の手数料も無料など低金利だけではなく利便性にも優れています。

 

一般的にはフラット35の利用は融資上限が8,000万円となっていて、審査次第で融資額は変わってきます。

 

フラット35には一部、期間が短い事で一般的に金利が0.2%ほど安くなる「フラット20」の他にも波及商品があります。

 

 

フラット35S

2007年から開始された商品で、省エネルギー性・バリアフリー対策など、フラット35よりも優れた基準をクリアした住宅に対して「フラット35」の貸付条件よりも優遇された金利の提供が受けられます。

 

一時期、申込者殺到などにより特例措置が取られていた時期もありますが、現在は原則-0.3%の優遇金利が10年間のみ適用される階段型固定金利となり、更に高い基準をクリアした長期優良住宅では、更に10年の-0.3%の優遇金利が適用され、合計で20年間フラット35Sの恩恵を受ける事ができます。

 

フラット50

2009年に開始された商品で長期優良住宅と認められた家に対して、最長で50年までの超長期間固定金利で融資を受けられるプランで建築・購入代金の最大60%をフラット50で借り入れをして、残りの40%をフラット35で借り入れができる仕組みになっています。

 

主に親子2代に渡るローンとして扱われています。

 

 

フラット35のデメリット

ここまでの説明だけですと、フラット35は良い事だらけの住宅ローンに感じてしまうかもしれないですが、当然フラット35にもデメリットがあります。

 

しっかりデメリットやリスクを認識して検討するようにしましょう。

 

借り入れまで時間がかかる

フラット35は一般的に2週間~1ヶ月の審査期間を要します。
不動産屋によっては、公庫からの借り入れ承認までもらえないと、話を先に進めてもらえない事もあるので審査・借り入れまでに時間がかかる事を認識して余裕の持った計画をたてましょう。

 

 

申し込み時よりも金利があがってしまう事も

希なケースになりますが、フラット35は申し込み時ではなく融資実行時の金利が適用されます。
申し込みから融資実行までには少し時間がかかりますので、その間に金利が上昇してしまうと想定外の金利が適用されてしまう事があります。

 

僅かな金利差でも長期間固定金利となればその負担額は大きくなります。
フラット35を申し込みする時は日銀の政策金利決定会合の動向予想のニュースをチェックするなど、少しでもリスク回避ができるよに心がけましょう。

 

 

団体信用保険加入が必要

団体信用保険とは年に1回借入金1,000万あたり28,300円の負担が必要になるもので、借入金が少なくなれば団体信用保険の負担も少なくなります。
一般の住宅ローンであれば、団体信用保険込の保険となっている事もありますがフラット35では別途での負担が必要です。

 

 

建築基準も審査対象となる

一般的な住宅ローンを借入人本人に対する審査と不動産評価額などが基準で審査が行われますが、フラット35では明確な建築基準があり、審査を受ける前の物件検査手数料も負担しなければいけません。建築基準をクリアできなければ当然フラット35の利用はできなくなります。

 

 

借り入れ額は総額の90%

原則、1割以上の頭金を用意します。
頭金が用意できない場合は、フラット35との併用ローンを利用すればフルローンも対応可能となりますがコストが高くなりますので注意が必要です。