住宅ローンを組むには担保や保証の仕組みを理解しておく必要があります。

担保や保証人・保証会社とは

住宅ローンは他の借り入れなどの借金に比べても金額が大きくなるので、担保と保証人もしくは保証会社を付ける事が一般的になってきます。

 

住宅ローンを組むときは担保と保証人の問題や関係性をしっかりと認識しておく事が必要です。

 

 

担保とは

主に住宅ローンの場合は、購入した土地と建物が担保となります。
万が一住宅ローンの支払いが完全に滞ってしまった場合は担保となっている不動産の抵当権の順位によって弁済を受けられる優先順位が決まってきます。
このように住宅ローンを組むときは、借り入れを行う金融機関で抵当権を設定する事で担保として借り入れを行うのが一般的となっています。

 

 

住宅ローンの種類によって抵当権の付け方が違う

主にフラット35と民間の住宅ローンで抵当権の付け方が違います。

  • フラット35の場合は住宅金融支援機構が土地・建物に第1順位の抵当権を設定します。
  • 民間の住宅ローンの場合は金融機関や保証会社が抵当権(根抵当権)の設定をします。

 

方法は数種類ありますが、住宅ローンを利用して家を購入する場合は、抵当権という形で土地と建物が担保となり返済不能になった場合は、法的手続きを経て、担保の差し押さえや売却代金による返済の権利を金融機関が持つことになります。

 

 

保証人と保証会社とは

近年では保証人ではなくて保証会社を利用する事が一般的となってきました。

 

保証会社とは保証人の役割をしてくれる会社になります。

保証会社を付ける事で保証人を立てるのが不要となるのが原則ですが、万が一ローンの返済ができなくなった時に、身内の保証人のように肩代わりして払ってくれるものではなく、返済ができなくなったとしても返済義務は債務者本人に有り続けます。

 

万が一自己破産などをした場合などは保証会社もしくは金融機関の抵当権設定者が土地と建物の売却を行い、その代金を残債の返済にあてて、不足の分を保証会社が補う仕組みとなっています。

 

このように保証会社を利用する事は住宅ローンを組む人から見たらメリットは少ないのですが、最近では住宅ローンを組む場合は保証人を立てられる場合でも保証会社の利用を義務付けられているケースが一般的となっています。

 

保証会社の利用には手数料が必要で、一般的な相場は

  • 借り入れ期間が20年の場合1,000万円あたり15万円
  • 借り入れ期間が35年の場合は1,000万円あたり20万円

となります。

 

 

連帯債務者とは

家を買うときに、夫婦ともに収入がある場合は、それぞれが連帯債務者となって住宅ローンを組むことで二人分の審査額を基準に住宅ローンの融資を受ける事ができます。

 

  • 夫婦以外でも親などと2世帯住宅を建てる場合は親や夫婦など共同で購入する人の全てが連帯債務者となって、住宅ローンの融資を受ける事ができます。
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  • 連帯債務者は全員が平等で、債務者全員に対して債権者となる金融機関は支払いの取り立てができるようになります。
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  • 連帯債務者として複数人が債務者となる場合はひとつの住宅ローンを連名で借りる借り入れをする形となります。

 

 

連帯保証人とは

最近では保証会社の義務化で連帯保証人を付けるケースが少なくなってきましたが、連帯保証人とは通常時は住宅ローンの借り入れをした債務者が支払い義務を負いますが、債務者が返済をできなくなった時は他の保証人よりも優先して連帯保証人が債務者が支払えなくなった住宅ローンの返済責任を負います。

 

債務者が返済をしっかり行っていれば、連帯保証人に取り立てが行く事はありませんが、あくまでも責任は連帯して債務者と同様の支払い責任がありますので、債務者が支払えなくなった時は必然的に連帯保証人が新しい債務者となり弁済していく責任があります。

夫婦

 

夫婦の年収を合算して審査を行い、債務者を旦那の単独名義にする場合は妻の連帯保証人を義務付けられるケースや、親・親族名義の土地に建物を建てる場合は土地の所有者が連帯保証人になる事を義務付けられるケースもあります。

 

 

保証人不要の住宅ローンも

フラット35やネット銀行系の一部住宅ローンでは保証会社も含めて保証人不要で住宅ローンを組める場合があります。
この場合審査基準は厳しくなる傾向があるのと、購入した土地・建物の抵当権による担保義務は生じますが、保証会社に支払う保証料の節約などのメリットがあります。